ОБСУЖДЕНИЕ СОБРАНИЯ

[Елена 11A-57]

Предлагаю обсудить собрание собственников от 11.02.2011г. в 11 доме, а также предстоящие "встречи" с представителями Жидсервиса в 13 и 11-а.

[Елена 11A-57]

Особенно запомнилась встреча с соседями после собрания! Предлагаю устраивать такие веселухи почаще, а дискотеку перенести во внутренний двор (летом).

[Ярослав]

1) Интересен второй пункт в повестке: Капитальный ремонт. Наш дом уже разваливается?
2) По поводу несоответствия температуры горячей воды в горячем кране...

[Сержик]

Ещё интересно - собрание 25-го, отчет после 24-го! Вот это дали нам время на осмысливание!

[Vladimir777]

Интересно мнение жильцов относительно "договора управления многоквартирным домом" на 19-и листах? Есть ли в нем какие-либо "моменты" из-за которых данный договор не стоит подписывать?

[Константин 11a/18]

Интересно мнение жильцов относительно "договора управления многоквартирным домом" на 19-и листах? Есть ли в нем какие-либо "моменты" из-за которых данный договор не стоит подписывать?

Договор "отличный", но я бы некоторые моменты изменил, а только потом подписал бы его:

Мои замечания на договор с «Жилсервисом»

1. Начну с того, что из формулировки п.1 ст.162 ЖК РФ можно прийти к выводу о том, что в случае если одно жилое помещение (квартира) принадлежит на праве собственности нескольким лицам (включая несовершеннолетних), то договор должен заключаться с каждым из собственников, в том числе проживающих одной семьей.
Обществом защиты прав потребителей рекоментуется такое название договора: Договор бытового подряда на предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию жилого дома расположенного по адресу: пр. Комсомольский 11А.
В самом начале договора, при указании реквизитов сторон, заключающих договор, ООО «Жилсервис» именуется в дальнейшим «Управляющая компания».
- Согласно ЖК РФ, в данном случае следует применять термин «Управляющая организация», что необходимо изменить в договоре.
2. Пункт 1.2 договора следует исключить либо заменить на содержание п.10 ст. 161 ЖК РФ: «Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.»
3. В пункте 1.3 договора :
а) определение «Собственник», определяющее конкретное лицо, может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только согласно его доли общедомового имущества, что не указано в договоре.
б) Определение «Управляющая компания», следует заменить на «Управляющая организация», согласно определению ЖК РФ.
в) В содержание общего имущества многоквартирного дома следует включить:
- содержание и ремонт дверей в помещения общего пользования, дверей и окон находящихся в помещениях общего пользования.
- замена разбитых стёкол окон дверей, находящихся в помещения общего пользования.
- утепление входных ремонт дверей в помещения общего пользования, а также дверей чердачных помещений.
4. а) Пункт 2.1 содержит: «осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельностью», что абсолютно не допустимо.
Никакой иной деятельности допускать нельзя, поскольку установив мультикассы, чупачупсницы и пр. в фое для удобства собственников – аренду площади их установки могут использовать в свой карман.
б) Пункты 2.2 и 2.3 не являются предметом договора, их необходимо исключить или, что лучше, заменить на :
2.2 Собственник помещения обязуется оплачивать коммунальные услуги и работу Управляющей организации по содержанию жилого дома.
2.3. Контроль за выполнением Управляющей организацией обязательств по настоящему договору и приемка работ (услуг) Собственниками многоквартирного дома осуществляется через Уполномоченное собственниками лицо, действующее на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
5. Глава № 3 «Обязанности сторон» договора, из-за большого числа не точностей и противоречий с законом (такие, как в п.3.1.13. При составлении акта отказа от подписи требуется наличие двух понятых, а не так как изложено в договоре), я предлагаю изложить в редакции, рекомендуемой обществом защиты прав потребителей:
«3.1. Обязанности и права Управляющей организации.
3.1.1. Управляющая организация должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, своевременный ремонт и надлежащее содержание в исправном состоянии общего имущества в многоквартирном доме, своевременный ремонт и бесперебойную работу внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования в соответствие с требованиями нормативных документов, СанПиН, СНиП, ГОСТ. Перечень, состав и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны выполняться в объеме в соответствие с Постановлениями Правительства РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, 23 мая 2006 г. N 307, от 13.08.2006 г. № 491, Решениями Кемеровского горсовета в части не противоречащей Постановлениям Правительства РФ.
3.1.2. Управляющая организация обязуется предоставлять Собственнику помещения и лицам, пользующимся данным помещением, коммунальные услуги в следующем составе: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и канализация, электроснабжение, отопление, газоснабжение, вывоз мусора и твердых бытовых отходов. Объем и качество коммунальных услуг должны соответствовать Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг», Решению Кемеровского горсовета в части не противоречащей Постановлениям Правительства РФ.
3.1.3. Управляющая организация обязуется выполнять все работы и оказывать услуги, предусмотренные настоящим договором, иждивением Управляющей организации - из ее материалов, ее силами и средствами. Управляющая организация несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.
3.1.4. Управляющая организация обязуется:
- Обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность для жизни и здоровья Собственников элементов строительных конструкций здания, энергетических сетей, инженерного и сан.технического оборудования, устройств для оказания коммунальных услуг, а также приборов учета коммунальных услуг. Перечень, состав и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлены Приложением № 2 к настоящему договору.
- Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги не позднее, чем за 30 дней до введения новых тарифов.
- Для принятия решений на Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта.
- За 30 дней до истечения срока действия настоящего Договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего Договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме) одному из данных собственников, указанному в решении Общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
- Организовывать сбор платежей за содержание и ремонт, за коммунальные услуги;
- Исполнять поручения Собственника и решения Общего собрания собственников;
- Устанавливать факты причинения вреда имуществу Собственника;
- Информировать Собственника об исполнении обязательств путем вывешивания информации в доступном месте;
- Выдавать Собственнику безвозмездно справки и иные документы в пределах своих полномочий.
- При получении от Собственника сообщения об аварии, незамедлительно (в течении 30минут) прибыть на место, для устранения причин аварии и фиксации ее причин и последствий.
- Принимать в установленном законом порядке меры по ликвидации задолженности Собственника по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг, установленные Договором.
- Определять смету затрат на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, а также иные расходы, связанные с исполнением данного поручения;
- Информировать Собственника об утвержденной смете доходов и расходов на соответствующий год, а также отчитываться об ее исполнении по итогам года путем вывешивания информации в доступном месте;
- Вести реестр Собственников и иных проживающих в многоквартирном доме лиц, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом;»

6. Поскольку п.3.3 «Собственник обязуется» во много раз по содержанию превосходит п.3.5 «Собственник имеет право», а учитывая п.3.4 «Собственнику запрещено». Предлагаю отказаться от навалившихся добровольных обязательств и запрещений и изложить, объединив эти 3 пункта, в следующей редакции:
3.3 Права и обязанности Собственников жилья.
3.3.1. Пользоваться жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и Правилами пользования жилыми помещениями, а также пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;
3.3.2. В установленном порядке требовать возмещения убытков, причиненных в связи с деятельностью (бездеятельностью) Управляющей организации;
3.3.3. Получать отчет о выполнении Договора, о деятельности Управляющей организации и заключенным ею договорам;
3.3.4. Собственник помещения обязуется оплачивать услуги и работу Управляющей организации по содержанию жилого дома, а также коммунальные услуги на условиях и в порядке, предусмотренных данным договором. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных Управляющей организацией Собственнику не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
а) плату за содержание и ремонт жилого помещения (за услуги и работы по содержанию многоквартирного дома содержанию, текущему капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме);
б) плату за коммунальные услуги.
Размеры Цен (тарифов) установлены решением органа местного самоуправления г. Кемерово. Изменение или принятие иного нормативного акта, регулирующего указанные цены (тарифы), в период действия настоящего договора не требует его переоформления. В этом случае Управляющая организация уведомляет Собственника об изменении указанного перечня путем вывешивания соответствующей информации в местах общего пользования (вход в подъезд, прилифтовая площадка).
Уменьшение размера платы за содержание и ремонт жилого Помещения, коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими, установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, Решениями органа местного самоуправления.
3.3.5. Собственник помещения обязуется:
Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соблюдать права и законные интересы соседей, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
При обнаружении неисправностей в помещении немедленно сообщать о них в Управляющую организацию или в соответствующую аварийную службу. Допускать в помещение должностных лиц Управляющей организации, а также предприятий субподрядчиков, имеющих право проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
За свой счет устранять ущерб, причиненный собственником имуществу других собственников помещений в многоквартирном доме;
Своевременно извещать Управляющую организацию о своем временном отсутствии по месту жительства.

7. Глава 4 «Платежи по договору» содержит много уловок (как например п4.4, по которому Управляющая организация самостоятельно может принимать решения об увеличении размеров оплаты). Я бы её полностью исключил, поскольку обязанность оплачивать и за что (смотри п.3.3.4 выше) указано в обязанностях собственников.

8. Глава 5 «Капитальный ремонт», в своём первом пункте 5.1 содержит противоречия с п.2 абзац 1 ст. 154 ЖК РФ, где сказано, что плата за капитальный ремонт входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласивщись с этим пунктом, вы добровольно решаете оплачивать будущий капитальный ремонт дома из своего кармана. Главу 5, я бы исключил полностью из-за смысла в ней оплачивать добровольно капитальный ремонт и отказаться от денег, которые мы внесли согласно п.2 абзац 1 ст. 154 ЖК за оплату капитального ремонта.
9. Главу 6. «Ответственность сторон» изложить в следущей редакции:
6.1. В своей деятельности Управляющая компания руководствуется Гражданским Кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Законом «О защите прав потребителей», Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, требованиями ГОСТ, СНиП, СанПиН и другими методическими, нормативными и законодательными актами, регулирующими вопросы управления, обслуживания, эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
6.2. За неисполнение договора стороны несут ответственность в соответствие действующим законодательством РФ.
6.3. Собственник не отвечает по обязательствам Управляющей организации. Управляющая организация не отвечает по обязательствам Собственника.

10. В главу 7 я бы добавил пункты:
- Все изменения и дополнения к Договору действительны только в том случае, если они составлены письменно в форме дополнительных соглашений и подписаны сторонами.
- Внесение изменений в настоящий договор производится на основании решения общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома с учетом предложений Собственников помещений и Управляющей организации

11. Главу 8 можно оставить полностью

12. Приложение 2:

1.1 приводится обслуживание радиотрансляционной сети, которая у нас отсутствует. Или У кого-то в квартире есть радио, которое вставляется в розетку?
1.3 есть снятие и установка пружин на входных дверях. На входных дверях в наших домах пружин нет, а механизмы закрывающие входные двери называются дверными доводчиками, которые не надо снимать и устанавливать каждый год.

[Ярослав]

А каким образом можно внести данные изменения в договор? Нужно проводить собрание жильцов?

[Константин 11a/18]

Можно самостоятельно внести, распечатать в двух экземплярах и отнести в Жидсервис для заключения договора (для их подписи). Они, я думаю не согласятся - мои поправки отрубают (я так думаю) все лазейки. Мои поправки - это не последняя инстанция, нужна консультация юристов (я думаю она последует на форуме), будем ждать.....

[Ярослав]

А если через суд?
Ждем консультацию юристов..

[Сержик]

Константин! Большое спасибо за разъяснения по поводу договора. Приятно что человек нашел время и дал свою достаточно объективную оценку предложенного договора. Полностью с Вами согласен. Буду рад если появяться предложения юристов. Считаю после этого нам необходимо предъявить свои протоколы разногласий на предложенный договор, а затем его и подписывать. А то "управляющая компания" уже посчитала себя избранной (не помню когда это мы её избрали) - так кажется она себя определила, если посмотреть "основные определения" в тексте договора.

[Admin]

В Кемерово разработаны типовой договор управления многоквартирным домом и типовая форма квитанции оплаты за ЖКУ
вот ссылка [Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть эту ссылку] , может их и взять за основу?

[Константин 11a/18]

В Кемерово разработаны типовой договор управления многоквартирным домом и типовая форма квитанции оплаты за ЖКУ
вот ссылка [Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть эту ссылку] , может их и взять за основу?

В нём есть:
2.2. Управляющая организация вправе:
2.2.11. Осуществлять за отдельную плату иные услуги, не оговоренные настоя-щим договором.
-я за конкретное что-то, если эти услуги подразумевают принять на общем собрании - то так и прописать надо или убрать пункт, чтоб не дублировать ЖК РФ. А то патрулирование по вечерам оказывать будут (услуга ведь) - а ты плати по этому пункту!

1.5. Управляющая организация по настоящему Договору предоставляет следую-щие коммунальные услуги: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водо-отведение, электроснабжение, отопление
-далеко не всё что она должна предоставить, например: техобслуживание......

[Елена 11A-57]

Я тоже за конкретные услуги в договоре. А по поводу "корректировки" могу пояснить следующее: согласно Постановлению №307, корректировка производится 1 раз в год согласно определенной формуле. С нас удерживают каждый месяц.

[Виктория Матрешкина]

А чё обсуждать договор? с ними разговоров вообще не должно быть.
Заочно проголосуем за иную управляющую компанию, которая не будет так откровенно нас "казлить".

[Константин 11a/18]

А чё обсуждать договор? с ними разговоров вообще не должно быть.
Заочно проголосуем за иную управляющую компанию, которая не будет так откровенно нас "казлить".

Договор нужен, хотя бы для того, что бы требовать с "ЖС" исполнения обязательств. А иная УО не факт, что не станет такой-же как "ЖС" через некоторое время (тенденция по городу уже идёт по мере "сообразительности" директоров РЭУ и прочих подобных организаций). Тем более, в ЖК РФ не прописана процедура прехода к другой УО (передача отчётности, накопленых денег и пр.). А заочное голосование провести - хотя бы по одному вопросу было такое по инициативе собственников за три года существования дома? ....не так всё просто и однозначно, как хотелось бы.


-----P.S. Хотя договор это тоже не панацея от всех бед и вот тому пример: Банки (точно могу сказать про сбер.) выдавая кредиты, берут сумму за обслуживание кредитного счёта, что не законно. При всех обращениях граждан в суд, в 100% случаях выносится постановление о не законности таких действий и деньги возвращаются заёмщикам. Но смысл таких действий для банка: обращаются в суд единицы, а платят за обслуживание счёта большинство! Банку идти на нарушения закона выгоднее и доходнее. Вот так-то.